La existencia de condominios sobre propiedades inmobiliarias resulta cada vez más habitual. Los condominios pueden tener diversos orígenes: adquisición de inmuebles entre varios titulares, adquisiciones para la sociedad de gananciales, o copropiedades sobrevenidas, al adquirir bienes por varias personas a través de la vía hereditaria, tras producirse una defunción.
Asimismo, también resulta cada vez más frecuente, la utilización de la figura de la extinción del condominio y posterior adjudicación de los bienes, para resolver aquellos supuestos en los que dos o más personas, que tienen inmuebles en común, y que no desean seguir en copropiedad, deciden extinguir la copropiedad sobre el bien inmueble común, según su cuota de titularidad, adjudicándose la parte correspondiente.
En los casos en que se extingue el condominio, se considera que realmente no hay una transmisión, sino una mera especificación de derechos, es decir, antes las personas eran copropietarios del inmueble en proindiviso, y una vez dividida la cosa común, se concreta y especifica la participación que tiene cada uno de los propietarios sobre el inmueble. Al no existir transmisión, no procede la tributación por concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), sino por concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Hasta ahora, el criterio adoptado por las diferentes Administraciones Tributarias autonómicas, era considerar que la base imponible sobre la que se tributa la extinción del condominio, por concepto de Actos Jurídicos Documentados, al producirse el hecho imponible: adjudicación, es el valor total del inmueble, y no el valor de la parte adquirida.
Desde hace tiempo este criterio ha sido muy criticado, pues carece de toda lógica que se haga tributar por la totalidad del inmueble: por la parte adjudicada y por la parte parte de condominio que ya pertenecía al sujeto pasivo.
Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo obligará a la Administración Tributaria autonómica a cambiar su criterio. Tras la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018, recurso nº 4625/2017 de fecha 9 de octubre de 2018, el contribuyente que se quede el inmueble sólo pagará por concepto de actos jurídicos documentados según el porcentaje del valor del inmueble que se adjudique, y no por la totalidad como exigía hasta ahora la Administración Tributaria.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado resolviendo un recurso de casación planteado por la Generalitat Valenciana contra una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. En el recurso planteado, se fijó como interés casacional: “Determinar si, en relación con la extinción del condominio sobre determinado bien inmueble, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad actos jurídicos documentados, se corresponde con el valor total de dicho bien o si, por el contrario, coincide con el valor del referido inmueble en la parte correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación”.
Nuestro Tribunal Supremo considera que se debe tributar únicamente por la parte adquirida “ex novo”, y no por el total del inmueble. Y es que, si al fin y al cabo los dos ya eran propietarios del inmueble, la concreción de esos derechos no puede suponer la tributación por algo que uno de los dos ya tenía.
Además, recuerda el Tribunal que la misma operación de extinción de condominio, realizada sobre un inmueble afecto a una actividad económica, tributa de forma distinta. En este caso, la disolución de la comunidad de bienes sobre el inmueble tributaría en la modalidad de Operaciones Societarias y la base imponible serían los bienes, derechos o porciones adjudicadas a cada comunero, y no el total valor del inmueble.
Esta única Sentencia dictada el pasado mes de octubre se ha visto reforzada por una batería de Sentencias que ha dictado el Tribunal Supremo durante el mes de marzo de 2019, en las que reitera el criterio establecido en la Sentencia nº 1484/2018 de 9 de octubre de 2018. Son las Sentencias nº 344/2019 de 14 de marzo, nº 377/2019 y nº 382/2019 de 20 de marzo y la nº 411/2019 de 26 de marzo.
En ellas, el Tribunal Supremo, en consonancia con lo establecido en su Sentencia inicial, señala que la base imponible en los supuestos de disolución de comunidad no es el valor de todo el inmueble sino únicamente el de la parte que se adquiere ex novo y sobre la que estrictamente recae la escritura pública ya que la otra mitad ya pertenecía al otro condómino.
De las diferentes Sentencias dictadas en el mes de marzo, debemos destacar y tiene especial interés la nº 411/2019, de 26 de marzo. En este supuesto, la mitad del inmueble pertenecía a un matrimonio para su sociedad de gananciales y la otra mitad a una tercera persona con carácter privativo. En la Escritura de disolución de la comunidad la tercera persona, que tenía el inmueble con carácter privativo, adjudica el inmueble a los otros dos condóminos (matrimonio con carácter ganancial), compensando en metálico. El Tribunal Supremo considera en este caso, que la adjudicación de la mitad del inmueble a la sociedad de gananciales formada por el matrimonio tiene la consideración de “adjudicación a uno”, entendiendo que en dicho caso se produce, a todos los efectos, una extinción de comunidad.
A efectos prácticos este cambio de criterio establecido por el Tribunal Supremo puede beneficiar a los contribuyentes de dos formas:
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Por las nuevas operaciones de extinción de condominio: en las que los contribuyentes sólo deberán tributar por la parte adjudicada y no por la totalidad.
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Por las operaciones anteriores, en las que los contribuyentes podrán solicitar la rectificación de las Autoliquidaciones por concepto de Actos Jurídicos Documentados presentadas en el plazo de los últimos cuatro años, y la consecuente devolución de los ingresos indebidos. El plazo de prescripción se deberá computar desde el día siguiente al que finalizaba el plazo en voluntario para declarar y pagar el Impuesto (30 días desde el otorgamiento de la Escritura).
En definitiva, este criterio establecido y ya reiterado por el Tribunal Supremo, zanja el largo y polémico debate sobre la tributación autonómica de la disolución de los condominios, y resulta muy favorable para los contribuyentes.
Barcelona, abril 2019.
